【東大阪市】農地を駐車場へ転用する完全ガイド｜手続きの注意点と成功の秘訣
東大阪市は、世界に誇る「ものづくりの街」である一方、生駒山麓や住宅街の合間に多くの農地が残る地域です。 「先祖代々の畑を駐車場にして収益化したい」「工場の従業員用駐車場として活用したい」といったご相談を頻繁にいただきます。
しかし、農地を駐車場として利用するには、農地法に基づく「農地転用」と、不動産登記法に基づく「地目変更」という2つのハードルを越えなければなりません。 無断で砂利を敷いて利用を始めると、厳しい原状回復命令を受けるリスクもあります。
本記事では、地方公務員としての審査経験を持つ行政書士が、東大阪市特有のルールを踏まえたスムーズな駐車場化のポイントを徹底解説します。
東大阪市で転用を検討する際の独自注意点
東大阪市で農地転用を検討する場合、その土地が都市計画法上のどの「区域」にあるかによって、手続きの難易度やポイントが大きく異なります。
- 市街化区域（平野部・住宅地など）
平野部に広がる住宅密集地や商業エリアにある農地です。
農業委員会への「届出」で受理され、比較的スムーズに駐車場化が可能です。
しかし、東大阪市の市街化区域内には多くの「生産緑地」が指定されています。もし対象地が生産緑地であれば、税制優遇を受ける代わりに営農義務があるため、指定解除（買取申出）の手続きを先行させない限り、駐車場への転用は認められません。まずは「生産緑地かどうか」の確認が最優先です。 - 市街化調整区域（山麓部など）
主に生駒山麓周辺など、市街化を抑制し自然や農業を守るエリアです。
原則として大阪府知事（または市長）の「許可」が必要となり、届出に比べて審査のハードルは格段に上がります。
特に「農業振興地域（農振農用地区域／いわゆる青地）」に指定されている場合、原則として転用は認められません。山麓部では傾斜地も多く、駐車場にするための造成工事（土留めや排水対策）が適切かどうかも厳しくチェックされます。 - 工業地域と農地の混在エリア
東大阪市は工業専用地域や準工業地域に隣接した農地が多いのが特徴です。周辺の道路状況や、大型車両の出入りを想定した駐車場設計が求められるケースもあり、農業委員会への説明もそれに応じた対策が必要になります。
このように、東大阪市には地域特有のルールや地理的な条件によるハードルが存在します。
しかし、これらの個別事情を確認する前に、まずは手続きの根幹となる「農地法」や「地目」といった全国共通の基本ルールを正しく理解しておく必要があります。ご自身の土地が法律上どのような扱いにあり、どのような手順を踏むべきなのか、まずは基礎知識から整理していきましょう。
ここからは、農地転用を検討する際に必ず知っておきたい共通事項について解説します。
土地の「地目」とは何か？
地目とは、土地の利用状況によって区分された名称のことで、不動産登記簿に記載されています。駐車場として利用する場合や、住宅地として売却する場合は、最終的に地目を「雑種地」や「宅地」へ変更することになります。
- 地目の種類： 全部で23種類あります。代表的なものに「宅地」「田」「畑」「山林」「雑種地」などがあります。
- 登記簿上の表記： 地目に「農地」という項目はなく、登記上は 「田」や「畑」 と記載されます（不動産登記規則第99条）。
農地法における「農地」の定義と現況優先の原則
農地法では、農地を 「耕作の目的に供される土地」 と定義しています。ここで注意が必要なのは、農地かどうかの判断は登記簿上の記載だけでなく、 「現況（実際の土地の状態）」 が優先される点です。
- 実態での判断： 登記簿が「田・畑」であれば、原則として農地法の規制を受けます。ただし、現況が明らかに農地ではなく、農地への復元も困難な場合は、非農地として扱われることもあります。逆に、登記簿が「山林」であっても、実際には畑として使われていれば、農地法の規制対象となることもあり得ます。
- 放置された農地（休耕地）： 「今は作物を育てていないから農地ではない」という主張は通用しません。農地に復元可能であれば、依然として農地として扱われます。
- 売却の制限： 農地を農地のまま売却（所有権移転）するには、農業委員会の許可が必要です。農地法は国内の農地を保護する目的があるため、第三者への権利移転や、農地以外への転用には厳しい規制があります。
農地転用と地目変更の違い
「農地を駐車場などの農地以外にすること」を農地転用と言いますが、これは「地目変更」とは別の手続きです。
- 農地転用（農地法）： 耕作目的の土地を、駐車場などの用途に変えること。農業委員会等から「農地以外にしても良い」というお墨付きをもらう手続き。
- 地目変更（不動産登記法）： 土地の用途を客観的に判別し、登記上の種類を書き換えること。
不動産登記法では、地目に変更があった場合に「地目変更登記」を申請する義務を定めていますが、農地の場合、先に 「農地転用許可（届出）」 を得ていなければ、法務局で地目変更登記を受理してもらうことはできません。
市街化区域と市街化調整区域による手続きの違い
土地が属する「区域」によって、手続きの重さが大きく変わります。
- 市街化区域： すでに市街地となっている、または優先的に市街化を進める区域。農業委員会への 「届出」 だけで済み、比較的スムーズに転用・地目変更が可能です。
- 市街化調整区域： 市街化を抑制し、農業や自然を保護する区域。原則として都道府県知事等の 「許可」 が必要であり、届出に比べて審査のハードルは格段に高くなります。
駐車場にする場合、「開発許可」は必要なのか？
「開発許可（都市計画法）」と「農地転用許可（農地法）」は根拠となる法律が異なります。市街化調整区域で農地を駐車場にする場合、 判断の分かれ道は「建築物の有無」にあります。
- 青空駐車場（屋根のない駐車場）： 「開発行為」には該当しないため、開発許可は不要です（農地転用許可のみ必要）
- 建築物に該当する駐車場： 屋根付きの車庫や駐車場を建てる場合は、農地転用許可に加えて、別途「開発許可」が必要になる可能性があります。
建築基準法上の建築物に該当するか？都市計画法上の開発行為に該当するか？を整理することが重要です。
転用の可否を決める「5つの農地区分」
特に市街化調整区域内の農地は、その場所や条件によって5つの種類に区分されています。
| 区分 | 特徴 | 転用許可の目安 |
| ①農用地区域内農地 | 農業振興地域内の特に守るべき農地 | 原則不可 |
| ②甲種農地 | 市街化調整区域内の特に良好な農地 | 原則不可 |
| ③第1種農地 | 10ヘクタール以上の集団農地など | 原則不可 |
| ④第2種農地 | 駅から500m以内など、市街地化が見込まれる農地 | 条件付きで許可 |
| ⑤第3種農地 | 駅から300m以内など、都市化が進んだ区域 | 原則許可 |
①〜③は農地転用が原則不可とされ、許可を取得することは極めて難しくなっています。
土地の区分や区域を確認する方法
農地転用の手続きを進める前に、まずはその土地がどのような規制を受けているかを正確に把握する必要があります。以下の手順で確認を行います。
- 農業委員会の窓口で確認する： 最も確実な方法です。市区町村の農業委員会事務局へ行き、土地の地番を伝えて「農地区分（第何種農地か、農振農用地区域内か）」を確認します。
- 都市計画課で確認する： その土地が「市街化区域」か「市街化調整区域」かを確認します。多くの自治体では、インターネット上の「都市計画情報マップ」などで公開されています。
- 土地改良区への加入状況を確認する： その土地が「土地改良区」の区域内にある場合、別途、決済金（除外金）の支払いや承諾手続きが必要になるため、あらかじめ確認が必要です。
東大阪市の公式Webサイトで公開されている「ひがしおおさか e~まちマップ」を利用すれば、自宅からでも対象の土地が「市街化区域」か「市街化調整区域」かを簡単に調べることができます。
東大阪市農業委員会での手続きと相談窓口
- 相談窓口：東大阪市役所 農業委員会事務局
- 〒577－8521：大阪府東大阪市荒本北一丁目1番1号
- 電話：06－4309－3292
窓口の場所や申請に必要な書類については、東大阪市ホームページの「農地の転用(農地法第4条、第5条)」のページから確認できます。
おわりに
農地法における農地転用許可は、適正な土地利用のために欠かせない厳格なルールです。しかし、現実には「都市計画法の開発許可」と「農地法の転用許可」が複雑に絡み合い、その関係性を正しく整理して手続きを完遂させるのは決して容易ではありません。
特に東大阪市の市街化調整区域における転用では、「月一度の農業委員会総会」という開催サイクルを逆算した、極めて緻密な工程管理が絶対条件となります。申請書類のわずかな不備や締切日の見失いは、事業開始を丸一ヶ月、あるいはそれ以上の期間停滞させる致命的な要因となります。
さらに、駐車場（露天駐車場）計画において避けて通れないのが、「東大阪市」と「大阪府農業会議」による二段構えの審査体制です。外部機関である農業会議の意見聴取という高いハードルを越えるには、行政担当者との事前の「阿吽の呼吸」とも言える調整能力が、プロジェクト完遂の成否を分けます。
行政書士アーク許認可支援オフィスでは、以下の2つの強みを活かし、お客様のプロジェクトを完遂までサポートいたします。
１．行政側の視点： 地方公務員として許認可審査に携わった経験から、審査や検査でどこを見るか、スムーズな許可取得のポイントを熟知しています。
２．事業者側の視点： 大手化学メーカーでプラント設計・監理に従事した経験を活かし、単なる書類作成にとどまらず、お客様のプロジェクト全体の進行を見据えたご提案が可能です。
当事務所は堺市堺区に拠点を置いておりますが、東大阪市内の市街化区域から、生駒山麓の市街化調整区域まで、東大阪市内全域の農地転用に対応しております。 現地調査から農業委員会との調整、申請代行まで一貫してサポートいたします。
自分の土地が駐車場にできるのか、何から手をつければいいのかと不安に思われたら、まずは一度ご相談ください。丁寧なヒアリングとこまめな報告で、完了まで誠実にサポートいたします。
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