【神戸市】開発許可申請の基本ガイド｜神戸市の独自基準と開発許可の基本について行政書士が解説
「神戸市内で広い土地を購入して、マンションや事務所を建てたい」
「実家のある神戸市（市街化調整区域）の土地を造成して、家や車庫を建てたい」
神戸市でこうした計画を立てる際、建築確認申請の前に立ちはだかる大きな壁が開発許可です。 開発と聞くと、新しい商品の開発などを思い浮かべる方も多いかもしれません。しかし、建築・不動産分野における「開発」とは、一言で言えば「土地の利用目的や形状を変える行為」を指します。
神戸市の開発許可申請で最も注意すべきは、「都市計画法」の開発許可だけでなく、神戸市独自の「神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例」という、別のルールに基づく手続きを先行して（あるいは並行して）進めなければならない点にあります。
法に基づく技術的基準と、条例に基づく手続き的基準。この二重のハードルをどうクリアすべきか。本記事では、堺市に事務所を構える行政書士が、開発許可の定義から神戸市特有のローカルルールまでをわかりやすく整理しました。
神戸市で開発許可が必要になる面積基準
- 市街化区域では500平方メートル以上で許可が必要
都市計画法では原則として1,000平方メートル以上の開発行為が許可対象ですが、近畿圏整備法によって既成都市区域に指定されている神戸市の一部の区域は、この面積基準が引き下げられています。東灘区、灘区、中央区、兵庫区、長田区などの市街化区域において、500平方メートル（約150坪）以上の土地で開発行為を行う場合は許可が必要です。小規模な分譲住宅でも対象となる可能性があるため、注意が必要です。 - 市街化調整区域は面積に関わらず必要
北区や西区などに広がる市街化調整区域では、面積の大小にかかわらず、原則としてすべての開発行為に許可が必要です。
市街化調整区域（北区・西区など）の規制と建築許可
神戸市の北区や西区などに広がる市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。ここでは原則として開発行為や建築行為が認められません。
許可が得られる例外ケース 許可が得られるのは、農林漁業従事者の住宅や、公益上必要な建築物（公民館など）、あるいは沿道サービス施設など、法や条例で限定された用途に限られます。
開発行為を伴わない建築許可
市街化調整区域では、開発行為（土地の造成）を行わずに建築だけを行う場合でも、都市計画法第43条に基づく建築許可が必要です。実務上、この建築許可はヨンサン許可とも呼ばれますが、建築基準法の第43条（接道許可）とは全く別の手続きですので混同しないよう注意が必要です。
農地の場合の注意点
市街化調整区域の農地は、農業振興地域（青地）に指定されていることがあり、その場合は農地転用自体が原則不可となります。開発計画を立てる前に、農地の区分確認が最優先事項となります。
神戸市の開発条例（開発事業の手続及び基準に関する条例）
神戸市で建築や開発を行う際、都市計画法上の開発許可とは別に、市独自のルールである「開発事業の手続及び基準に関する条例（以下、開発条例）」への適合が求められます。 両者は密接に関係していますが、対象となる行為や手続きのタイミングが異なります。
- 都市計画法上の開発行為との違い
都市計画法上の開発行為は、主に土地の区画形質の変更を対象としていますが、神戸市の開発条例はそれよりも広い範囲を対象としており、都市計画法上の開発行為に加えて、下記の行為も開発行為の対象となります。
①住戸の数が40戸以上である長屋又は共同住宅を建設する事業
②住戸の数が20戸以上である住宅の建設事業 - 法32条協議と条例の事前協議の違い
【法32条協議】
都市計画法に基づき、新しい道路、公園、下水道、消防水利（貯水施設）などの「公共施設」が市の基準に合致しているかを確認し、管理を引き継ぐための同意を得る手続きです。
【条例の事前協議】
神戸市では、上記の法32条協議でカバーされない施設についても、条例で独自に協議を義務付けています。具体的には、ごみ等の集積施設の確保、集会所の設置、消防はしご車等の消防活動空地等の確保、学校の配置といった公益的施設等について、各担当課と追加で協議を行います。
【神戸市での実務フロー】
神戸市では、各課との協議に進む前の大前提として、条例に基づく「標識の設置」と「近隣住民等への説明（戸別訪問や説明会）」を完了させ、市へ住民説明報告書を提出することが義務付けられています。
この住民説明の手続きを終えた後、「法32条協議」と「条例に基づく追加協議」を並行して進めていく形になります。すべての協議が整った後、市に対して「開発事業承認申請」を行い、市から「開発事業承認」と「開発許可」をあわせて取得するという流れになります。
神戸市独自の「条例」の枠組みを把握したところで、その大前提となる「都市計画法上の開発行為」そのものの定義や基準についても改めて整理しておきましょう。 条例と法律、両方の視点を持つことがスムーズな許可取得の鍵となります。
都市計画法における「開発行為」の定義とは？
「開発行為」とは都市計画法4条12項で、次のように定義されています。
開発行為
この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。
ここで重要なのは、「建築物の建築目的で行う土地の区画形質の変更」という点です。建築物を建てずに単に土地の区画形質を変更するだけであれば、都市計画法上の「開発行為」に該当しません。
- 開発行為になる： 家を建てるために、農地を宅地に整地する。
- 開発行為にならない： 資材置き場にするために、地面を平らにする（建築物を建築しない場合）。
何をもって建築物と見なされるのかについては、以下の記事もあわせてご覧ください。
開発行為の定義として、「特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」もありますが、実務上で関わる頻度としては多くないため、まずは「建築物を建てる目的で、かつ、土地の区画形質を変更する場合が開発行為となる」と押さえておきましょう。
なお、特定工作物とは、周辺環境に大きな影響を及ぼすおそれのある工作物のことを指し、具体例としてはコンクリートプラントやゴルフ場などが挙げられます。
土地の区画形質の変更とは？
建築物を建てる目的であっても、土地の区画形質を変更しない場合は「開発行為」に該当しません。「土地の区画形質の変更」とは、以下の3つに分類することができます。
- 「区画」の変更
例）一つの土地を塀や道路などで明確に区分し、複数の土地として利用する。
※単なる土地の分筆では区画の変更にはなりません。 - 「形」の変更
例）切土、盛土等により、土地の物理的形状を変更する。
※開発許可を申請していれば、盛土規制法に基づく宅地造成許可の申請は原則不要となります。 - 「質」の変更
例）農地を宅地に変更し、住宅を建築する。
※この場合は別途、農地法に基づく農地転用許可が必要になります。
許可が必要となる開発行為
「開発許可」とは、都市計画法に基づき、一定の条件下で開発行為を行う場合に必要となる許可です。具体的には、対象となる区域や開発の規模によって許可の要否が異なります。
- 市街化区域の場合
市街化区域とは、住宅地、商業地、工業地など、人が集まって生活・経済活動を行う区域のことを言います。市街化区域では、原則として、1,000平方メートル以上の開発行為の場合は許可が必要となります。ただし、近畿圏整備法による既成都市区域や近郊整備区域に指定されている場合は 500平方メートル以上の開発行為に許可が必要となっています。
- 市街化調整区域の場合
市街化調整区域とは、市街化を抑制し、無秩序な都市拡大を防ぐ区域のことを言います。市街化調整区域では、規模にかかわらず、原則としてすべての開発行為に許可が必要です。
許可が不要となる開発行為
市街化区域内で許可が必要となる規模の開発行為や、市街化調整区域内での開発行為であっても、一定の条件を満たす場合には開発許可が不要となるケースがあります。代表的なものをまとめると以下のとおりです。
- 農業、林業、漁業従事者の住宅や倉庫など
地域の営農活動などを守る観点から、農林漁業を営む方が自ら利用する住宅や倉庫については開発許可が不要とされています。
- 図書館、公民館、変電所などの公益上必要な建築物
ただし、病院については公益性が高い施設であっても、原則として開発許可が必要となる点に注意してください。
- 仮設建築物
工事現場の事務所や仮設倉庫など、一時的に設置される建築物については許可が不要です。
より詳細な基準については国土交通省の「開発許可制度運用指針」もあわせてご参照ください。
建築許可とは？
「建築許可」という言葉も都市計画法でよく登場します。一般的には都市計画法第43条に基づく許可を指し、市街化調整区域内で開発行為を伴わずに建築物を建てる場合に必要です。
市街化調整区域では原則としてすべての開発行為に開発許可が必要ですが、仮に開発行為を行わずに建築だけを行う場合には、この「43条許可（建築許可）」を取得しなければなりません。
「建築許可」は都市計画法第43条に基づく許可であるため、実務上よく「ヨンサン」と呼ばれます。 しかし、建築基準法第43条（接道許可）も同じく「ヨンサン」と呼ばれています。後者は「接道義務を満たさない場合の許可」という全く別のルールを扱っています。
- 都市計画法の「ヨンサン」：市街化調整区域での建築許可
- 建築基準法の「ヨンサン」：接道義務を満たさない場合の許可・認定
特に市街化調整区域内の物件で接道に問題がある場合などは、両方の「ヨンサン」が登場して混乱しがちです。自分がどの法律の話をしているのか、常に整理しながら進めることが大切です。
ここまで都市計画法上の定義を確認してきましたが、実際に神戸市でプロジェクトを進める際は、その計画が法や条例の基準に該当するかどうか、またどのような協議が必要になるかを市に公式に確認する「開発事業審査の申出」の手続きからスタートすることになります。
神戸市条例の事前協議と判定
神戸市での開発は、手続き法に基づく本申請に向けた設計と並行して、「神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例」に基づく以下のステップを確実にこなしていく必要があります。
神戸市は海と山が迫る地形から、事前の調査が非常に重要です。「住吉・御影エリア」等の景観保全のルールや、土砂災害警戒区域、文化財の分布地区の確認が不可欠です。また、ポートライナー等の鉄道沿線での近接施工協議や、児童急増による「学校施設が著しく不足するおそれのある地区」に該当しないか等、神戸市特有の確認項目があります。
まず、計画している行為が開発許可や条例に基づく承認の対象になるかどうか、市の審査を求める必要があります。所定の図面を添えて「開発事業審査申出書」を提出し、市から許可や承認の要否、および協議先となる各担当課が記載された通知を得ます。なお、開発面積が5ヘクタール以上の場合は、これに先立ち「大規模開発事業計画申出書」の提出が必要です
開発事業に該当する旨の通知を受けた後は、開発計画の概要を記した標識を現地の見えやすい場所に設置しなければなりません。さらに、開発規模に応じた範囲の近隣住民等に対して、「説明会の開催」や「戸別訪問」により計画内容を説明し、地域団体からの求めにも応じた上で、各課との協議開始までに市へ「住民説明報告書」を提出することが条例で義務付けられています。
住民説明報告書の提出を終えた後、教示された市の各担当課と、道路、公園、下水道などの「公共施設」や、ごみ等の集積施設、消防活動空地等の「公益的施設」について、都市計画法（法32条）および条例に基づく追加協議を並行して行い、同意を得る必要があります。
より詳細な条例の基準については神戸市の「都市計画法による開発許可申請の手引」もあわせてご参照ください。
神戸市での手続きと相談窓口
- 相談窓口：神戸市役所 都市局 都市計画課
- 〒651－0083：兵庫県神戸市中央区浜辺通2丁目1-30 三宮国際ビル6階
- 電話：078－595－6707（市街化区域担当（事務））
：078－595－6711（市街化区域担当（技術））
：078－984－0385（調整区域相談担当、調整区域推進担当）
窓口の場所や申請に必要な書類については、神戸市ホームページの「開発許可制度の趣旨・定義」のページからご確認いただけます。
開発許可の手続きは非常に専門性が高く、判断が難しい場面も多々あります。ご不明な点がある場合は、行政の窓口へ直接問い合わせるか、本記事の執筆者である行政書士アーク許認可支援オフィスまでお気軽にご相談ください。
おわりに
都市計画法における開発許可や建築許可は、秩序ある街づくりを守るための重要なルールです。特に神戸市での開発許可申請は、全国一律の都市計画法だけを見ていては完結しません。独自の「手続条例」に基づく事前協議を、法許可の準備とどう同時並行で進めるかが、プロジェクトの成否を分けます。
要否判定から始まり、各課との協議、近隣説明、覚書の締結、許可取得までの道のりは長く、多くの専門知識と調整能力が求められます。こうした複雑な法制度を正しく把握しないまま計画を進めてしまうと、後で大きな修正を迫られたり、工事の中止を命じられたりするリスクがあります。
行政書士アーク許認可支援オフィスでは、以下の2つの強みを活かし、お客様のプロジェクトを完遂までサポートいたします。
- 行政側の視点
地方公務員として許認可審査に携わった経験から、審査や検査でどこを見るか、スムーズな許可取得のポイントを熟知しています。 - 事業者側の視点
大手化学メーカーでプラント設計・監理に従事した経験を活かし、単なる書類作成にとどまらず、お客様のプロジェクト全体の進行を見据えたご提案が可能です。
当事務所は大阪府堺市に拠点を置いておりますが、阪神高速や湾岸線を利用したフットワークを活かし、神戸市役所との協議や現地調査にも迅速に対応可能です。この土地で開発許可が必要か調べてほしい、神戸市の条例手続きが複雑で困っているなど、まずは一度ご相談ください。丁寧なヒアリングと調査で、お客様の事業を成功へと導きます。
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