【大阪市】開発許可申請の基本ガイド｜大阪市の独自基準と開発許可の基本について行政書士が解説
「大阪市内で広い土地を購入して、マンションや商業施設を建てたい」
「所有している大阪市内の土地を分譲して、戸建て住宅を複数棟建てたい」
大阪市でこうした計画を立てる際、建築確認申請の前に立ちはだかる大きな壁が開発許可です。開発と聞くと、新しい商品の開発などを思い浮かべる方も多いかもしれません。しかし、建築・不動産分野における「開発」とは、一言で言えば「土地の利用目的や形状を変える行為」を指します。
本記事では、堺市に事務所を構える行政書士が、開発許可の定義から大阪市特有のローカルルールまでをわかりやすく整理しました。
大阪市で開発許可が必要になる面積
- 市街化区域でも500平方メートル以上で許可が必要
都市計画法では原則として1,000平方メートル以上の開発行為が許可対象ですが、近畿圏整備法によって既成都市区域に指定されている大阪市は、この面積基準が引き下げられています。大阪市内において、500平方メートル（約150坪）以上の土地で開発行為を行う場合は許可が必要です。小規模な分譲住宅でも対象となる可能性があるため、注意が必要です。 - 開発判定（事前相談）が必要
大阪市内で500平方メートル以上の土地利用を行う場合、それが開発行為に該当するのか、開発許可申請の対象になるのか、本申請の前に市役所の窓口で「開発判定（事前相談）」を受ける必要があります。
大阪市独自の審査基準
大阪市では、良好な住環境を確保し、いわゆるミニ開発を防止するため、開発区域内の敷地面積に最低限度を設けています。また、大阪市では開発規模に応じた独自の緩和基準を設けているのも大きな特徴の一つです。
- 宅地割の最小敷地面積
大阪市の開発審査基準では、戸建て住宅などの開発において、宅地割の最小敷地面積を「60平方メートル以上」と定めています。大阪市内の狭小地を分割して複数の建売住宅を建てる場合、この基準を満たさないと開発許可が降りません。（やむを得ない場合に限り50平方メートルまで緩和される特例もありますが、適用には厳しい条件があります） - 開発区域に接する道路の幅員
都市計画法および大阪市の審査基準において、開発区域に接する道路は原則として幅員6.0メートル以上（または9.0メートル以上）が求められます。これは消防活動や車の対面通行を確保するためです。
ただし、既存の市街地ですべて6mを確保することは困難な場合があります。そのため、大阪市では開発規模に応じた独自の緩和基準を設けています。 例えば、「500㎡以上1,000㎡未満」の住宅開発であれば、以下の基準まで緩和されます。
側溝がない場合：幅員4.0メートル以上
側溝がある場合： 有効幅員3.6メートル以上 かつ 全幅員4.0メートル以上
開発規模が大きくなると（1,000㎡以上、2,000㎡以上など）、求められる道路幅員も4.0m、5.0m、6.0m（いずれも側溝を含まない有効幅員）と段階的に厳しくなります。また、隅切り（すみきり）の設置なども厳格に求められます。
より詳細な基準については大阪市の「都市計画法に基づく開発許可制度に係る審査基準」もあわせてご参照ください。
大阪市独自の枠組みを把握したところで、その大前提となる「都市計画法上の開発行為」そのものの定義や基準についても改めて整理しておきましょう。
都市計画法における「開発行為」の定義とは？
「開発行為」とは都市計画法4条12項で、次のように定義されています。
開発行為
この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。
ここで重要なのは、「建築物の建築目的で行う土地の区画形質の変更」という点です。建築物を建てずに単に土地の区画形質を変更するだけであれば、都市計画法上の「開発行為」に該当しません。
- 開発行為になる： 家を建てるために、農地を宅地に整地する。
- 開発行為にならない： 資材置き場にするために、地面を平らにする（建築物を建築しない場合）。
何をもって建築物と見なされるのかについては、以下の記事もあわせてご覧ください。
開発行為の定義として、「特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」もありますが、実務上で関わる頻度としては多くないため、まずは「建築物を建てる目的で、かつ、土地の区画形質を変更する場合が開発行為となる」と押さえておきましょう。
なお、特定工作物とは、周辺環境に大きな影響を及ぼすおそれのある工作物のことを指し、具体例としてはコンクリートプラントやゴルフ場などが挙げられます。
土地の区画形質の変更とは？
建築物を建てる目的であっても、土地の区画形質を変更しない場合は「開発行為」に該当しません。「土地の区画形質の変更」とは、以下の3つに分類することができます。
- 「区画」の変更
例）一つの土地を塀や道路などで明確に区分し、複数の土地として利用する。
※単なる土地の分筆では区画の変更にはなりません。 - 「形」の変更
例）切土、盛土等により、土地の物理的形状を変更する。
※開発許可を申請していれば、盛土規制法に基づく宅地造成許可の申請は原則不要となります。 - 「質」の変更
例）農地を宅地に変更し、住宅を建築する。
※この場合は別途、農地法に基づく農地転用許可が必要になります。
許可が必要となる開発行為
「開発許可」とは、都市計画法に基づき、一定の条件下で開発行為を行う場合に必要となる許可です。具体的には、対象となる区域や開発の規模によって許可の要否が異なります。
- 市街化区域の場合
市街化区域とは、住宅地、商業地、工業地など、人が集まって生活・経済活動を行う区域のことを言います。市街化区域では、原則として 、1,000平方メートル以上の開発行為の場合は許可が必要となります。ただし、近畿圏整備法による既成都市区域や近郊整備区域に指定されている場合は 500平方メートル以上 の開発行為に許可が必要となっています。大阪府内では大阪市、堺市、守口市、東大阪市が既成都市区域として指定されています。
- 市街化調整区域の場合
市街化調整区域とは、市街化を抑制し、無秩序な都市拡大を防ぐ区域のことを言います。市街化調整区域では、規模にかかわらず、原則としてすべての開発行為に許可が必要です。
許可が不要となる開発行為
市街化区域内で許可が必要となる規模の開発行為や、市街化調整区域内での開発行為であっても、一定の条件を満たす場合には開発許可が不要となるケースがあります。代表的なものをまとめると以下のとおりです。
- 農業、林業、漁業従事者の住宅や倉庫など
地域の営農活動などを守る観点から、農林漁業を営む方が自ら利用する住宅や倉庫については開発許可が不要とされています。
- 図書館、公民館、変電所などの公益上必要な建築物
ただし、病院については公益性が高い施設であっても、原則として開発許可が必要となる点に注意してください。
- 仮設建築物
工事現場の事務所や仮設倉庫など、一時的に設置される建築物については許可が不要です。
より詳細な基準については国土交通省の「開発許可制度運用指針」もあわせてご参照ください。
建築許可とは？
「建築許可」という言葉も都市計画法でよく登場します。一般的には都市計画法第43条に基づく許可を指し、市街化調整区域内で開発行為を伴わずに建築物を建てる場合に必要です。
市街化調整区域では原則としてすべての開発行為に開発許可が必要ですが、仮に開発行為を行わずに建築だけを行う場合には、この「43条許可（建築許可）」を取得しなければなりません。
「建築許可」は都市計画法第43条に基づく許可であるため、実務上よく「ヨンサン」と呼ばれます。 しかし、建築基準法第43条（接道許可）も同じく「ヨンサン」と呼ばれています。後者は「接道義務を満たさない場合の許可」という全く別のルールを扱っています。
- 都市計画法の「ヨンサン」：市街化調整区域での建築許可
- 建築基準法の「ヨンサン」：接道義務を満たさない場合の許可・認定
特に市街化調整区域内の物件で接道に問題がある場合などは、両方の「ヨンサン」が登場して混乱しがちです。自分がどの法律の話をしているのか、常に整理しながら進めることが大切です。
なお、大阪市には市街化調整区域が存在しないため、実務上は上記「都市計画法上の建築許可」は考慮する必要はありません。
ここまで都市計画法上の定義を確認してきましたが、実際に大阪市でプロジェクトを進める際は、その計画が法の基準に該当するかどうかを市に公式に確認する「開発判定」の手続きからスタートすることになります。
大阪市での開発手続きの流れ
大阪市で開発許可申請を行う場合、計画の初期段階からの相談がスムーズな許可取得の鍵となります。
まずは大阪市役所の窓口で、計画している土地利用が開発行為に該当するのか、開発許可申請の対象になるのか、開発判定（事前相談）を受けます。
開発に伴い新設または変更される道路、下水道、消防施設等について、各担当部署と協議を行い、同意を得る必要があります。大阪市ではインフラが密集しているため、この調整が実務上の大きな山場となります。
32条協議が整い、同意書が揃ったら、開発許可申請書（本申請）を提出します。 審査を経て、基準に適合していると認められれば「開発行為許可通知書」が交付されます。
大阪市での手続きと相談窓口
- 相談窓口：大阪市役所 計画調整局 開発調整部 開発誘導課
- 〒530－8201：大阪市北区中之島1丁目3番20号（大阪市役所7階）
- 電話：06－6208－9285
窓口の場所や申請に必要な書類については、大阪市ホームページの「開発許可関係」のページからご確認いただけます。
開発許可の手続きは非常に専門性が高く、判断が難しい場面も多々あります。ご不明な点がある場合は、行政の窓口へ直接問い合わせるか、本記事の執筆者である行政書士アーク許認可支援オフィスまでお気軽にご相談ください。
おわりに
都市計画法における開発許可は、都市の健全な発展を守るための重要なルールです。特に大阪市では「宅地割の最小敷地面積60平方メートル」「500㎡以上1,000㎡未満の住宅開発であれば開発区域に接する道路の幅員の緩和」といった独自の審査基準が大きな特徴です。
このように、法律の条文だけではなく、その地域における審査基準までを完璧に把握し、設計に反映させる作業は困難を極めます。もし、こうした重層的なルールの一部でも見落としたまま土地の売買や設計を進めてしまえば、後で「計画が根底から覆る」「事業そのものが頓挫する」といった、取り返しのつかない事態を招きかねません。
行政書士アーク許認可支援オフィスでは、以下の2つの強みを活かし、お客様のプロジェクトを完遂までサポートいたします。
- 行政側の視点
地方公務員として許認可審査に携わった経験から、審査や検査でどこを見るか、スムーズな許可取得のポイントを熟知しています。 - 事業者側の視点
大手化学メーカーでプラント設計・監理に従事した経験を活かし、単なる書類作成にとどまらず、お客様のプロジェクト全体の進行を見据えたご提案が可能です。
当事務所は堺市に事務所を構えておりますが、大阪市内での開発許可案件も数多く取り扱っております。この土地で開発許可が必要か調べてほしい、大阪市の開発審査基準が複雑で困っているなど、まずは一度ご相談ください。丁寧なヒアリングと調査で、お客様の事業を成功へと導きます。
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